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01、“房產(chǎn)稅”≠“房地產(chǎn)稅”

雖然“房產(chǎn)稅”和“房地產(chǎn)稅”就差1個(gè)字，但“房產(chǎn)稅”≠“房地產(chǎn)稅”，好多人容易將二者混淆。

房地產(chǎn)稅：是一個(gè)綜合性概念，它包含針對(duì)房地產(chǎn)所征收的所有稅種，如：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、增值稅、印花稅、契稅、個(gè)人所得稅、公司所得稅等。

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對(duì)象，在持有期間進(jìn)行征收的稅種。它是包括在房地產(chǎn)稅里面的。

按征稅環(huán)節(jié)梳理的房地產(chǎn)涉稅稅種：

通過表格可以看出，房地產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)征收的所有稅目總稱，所有與房產(chǎn)相關(guān)的稅都叫房地產(chǎn)稅。

而房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅的一個(gè)分支，征收對(duì)象是房產(chǎn)，房產(chǎn)稅是包含在房地產(chǎn)稅之內(nèi)的。

02、房產(chǎn)稅

稅率1.2%、12%、4%

1.一般來講有1.2%、12%和4%，具體如下：

1.2%為從價(jià)計(jì)征——依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值征稅（一般適用于自用類經(jīng)營房屋）；

12%為從租計(jì)征——依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅（一般適用于出租類經(jīng)營住房）；

特殊情況：稅率為4%——自2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織，按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租并用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

2.計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅分為按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征或按租金收入從租計(jì)征兩種。

1.對(duì)經(jīng)營自用的房屋以房產(chǎn)計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。

2.對(duì)出租房屋，以租金收入（不含增值稅）為計(jì)稅依據(jù)。

注：融資租賃房產(chǎn)，由承租人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。

對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

3.納稅義務(wù)時(shí)間

自建房屋——自建成之次月起繳納。

委托施工企業(yè)建房——從辦理驗(yàn)收手續(xù)次月起繳納。

購置新建商品房——自房屋交付使用次月起繳納。

購置存量房——自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起繳納。

出租、出借房產(chǎn)——自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起繳納。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房——自房屋使用或交付之次月起繳納。

注：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

4.納稅地點(diǎn)

應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)所在地繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)不在同一地方的按房產(chǎn)坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

5.納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。

6.應(yīng)納稅額

1.依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅原值征稅的：全年應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)原值×（1-原值減除比例）×1.2%。

2.依據(jù)房產(chǎn)租金收入征稅的：每次應(yīng)納房產(chǎn)稅=每次租金收入（不含稅）×12%；重點(diǎn)：如果某建筑宗地容積率低于0.5的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=房產(chǎn)建筑面積×2×單位地價(jià)，宗地容積率是指一宗土地上的建筑物總面積與地面面積的比。

例如：某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過計(jì)算可知該宗地容積率為8000/20000=0.4。因?yàn)?.4小于規(guī)定的宗地容積率。

因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元。

該工廠的廠房主要用于生產(chǎn)某金屬制品，該工廠為一般納稅人，該地區(qū)原值減除比例為30%，該工廠應(yīng)繳納多少房產(chǎn)稅？

綜上所述，該工廠全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為16000萬元×（1-30%）×1.2%=134.4萬元

7.稅收優(yōu)惠（小微企業(yè)普惠性減免）

根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）和重慶市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局重慶市稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（渝財(cái)稅〔2019〕12號(hào)）規(guī)定：

對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減半征收城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、資源稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，已依法享受上述“六稅兩費(fèi)”其他優(yōu)惠政策的，可以疊加享受減半征收。此項(xiàng)優(yōu)惠政策期限為2019年1月1日至2021年12月31日。

某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司是小規(guī)模納稅人，2018年12月將某閑置的房產(chǎn)出租給某餐飲企業(yè)，租金為每月8000元。該公司2019年不轉(zhuǎn)為一般納稅人，2019年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=8000×12%×12=11520元。

但由于該農(nóng)業(yè)發(fā)展公司是小規(guī)模納稅人，享受減按50%征收房產(chǎn)稅。因此，最終房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為11520×50%=5760元。

03、最全房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策