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答：前期我們把銷售貨物的增值稅納稅義務時間講完了，今天我們繼續聊聊銷售服務、無形資產和不動產。

今天我們先聊聊建筑服務、不動產銷售。

建筑服務

政策依據

1、取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照規定的預征率預繳增值稅。

2、被工程發包方從應支付的工程款中扣押的質押金、保證金，未開具發票的，以納稅人實際收到質押金、保證金的當天為納稅義務發生時間。

政策解讀

從2017年7月1日起，建筑業收到預收款不再產生增值稅納稅義務，但需要預繳增值稅。換句話說，建筑業與房地產開發基本一致了，區別在于建筑業可以扣除支付的分包款，但是建筑業沒有房地產開發的預收款發票。同時，考慮到建筑業行業的工程質押金、保證金退回的時間一般都較長，沒有開具發票的部分，以實際收到上述款項的當天作為增值稅納稅義務發生時間。

建筑業預收款僅指在建筑開工前收到的工程款，此處的開工有可能包括實際開工日期、合同約定或政府批準文件的開工日期，需要根據實際情況靈活判斷。當建筑服務開工后、過程中或完成后收到或者應當收到工程款時，其增值稅納稅義務按照總體原則處理。

預收款不產生增值稅納稅義務，僅是預征，所以，此時的預收款不應該開票增值稅發票。如果開具了發票，那么需要遵照總體原則確認增值稅納稅義務時間。

案例解析

案例01：某工程合同約定開工日期為2018年07月01日，工程承接方于2018年06月15日收到預付工程款700萬元。

那么6月份需要按照700萬元預繳增值稅，但不能確認增值稅收入發生。實際操作中7月份應進行預繳增值稅，8月份（申報所屬期7月）將700萬收入確認為增值稅應稅收入，確認增值稅納稅義務時間的同時應該開具增值稅發票。

不動產銷售

政策依據

采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月納稅申報期按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

政策解讀

房地產業預收款與建筑業預收賬款有一定的類似性，在收到預收款時均需要按一定比例預繳，如果此時未開具發票不需要確認增值稅納稅義務時間，后續按照規定應在“不動產權屬變更的當天”，這里的不動產權屬在實際操作中多以《商品房買賣合同》中約定的交房時間或實際交房時間中更早的當天，而非辦妥不動產權證書的當天，主要也是考慮房地產項目的特殊性，辦妥不動產權證書存在較多的不確定因素。需要注意的是該規定僅限于銷售自行開發的房產地項目，而且采取的是預收款方式。如果不能同時符合上述兩點，需要按照總體原則進行處理，收到款項時即需要確認增值稅納稅義務時間。

案例02：A房地產公司開發的某樓盤于2017年2月開始預售，自然人薛某于2017年03月16日與A公司簽署購房協議，約定于2017年03月20日、2017年4月18日分兩次付款，同時約定2017年10月08日交房。薛某按時支付相應款項，雙方于2017年09月30日提前完成交房。

案例解析

此案例屬于典型的預售樓盤，即房子還沒蓋好就開始銷售，符合預收款方式的規定，A公司應于2017年4月、5月的征期進行增值稅預繳，可以開具預收款增值稅發票，不確認增值稅納稅義務時間。雖然協議約定2017年10月交房，但是由于實際交房時間在2017年09月，因此應在九月份確認增值稅納稅義務時間，并于10月份征期正式申報。